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房地产告别高增长行业 融资成本屡破下限成常态
日期:2016-07-14 15:46    作者:河南博奥控股集团有限公司
  近年来,房地产早已告别了“高增长行业”,行业利润率一路走低,从2010年起,A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑。根据亿翰智库提供的最新数据显示,2015年,房产行业毛利率同比下滑了7%,出现了自2012年以来的首次负增长; 而与之前年净利润增长31.7%相比,5%的净利润增速也明显放缓。房地产行业利润率逐步下滑已经成为共识,房企显然已经不能再坐着挣钱了,需要“抱团”、“多元化”寻求更低成本或者更低风险的开发模式。
  目前,评级良好的龙湖、万科、世茂、保利等上市房企公司发行的公司债票面利率一般在3%-4%之间,目前公司债平均融资利率在4%左右,与同期限银行贷款、中期票据、信托等融资方式相比成本更低。即使是这样的融资成本,依然被重视追逐利润率的房企屡次打破。例如在2015年,旭辉敏锐把握契机,推进境内境外“双平台”融资,拓宽融资渠道,境内资本市场融资成本达到同级别的中国民营房企最低水平,获得五年期“境外 境内”低息银团贷款,由大华银行、星展银行、渣打银行、汇丰银行组成的银团,提供总金额折合约人民币52亿资金,源源不断的用于支持铂悦滨江项目建设,金额为旭辉中长期贷款之最。今年3月17日,旭辉又与12间银行签订总金额为6亿美元的三年期无担保美元/港元双币银团贷款协议,这是旭辉获得的2016年首笔境外银团贷款,系近期内房股获得的金额最大的银团贷。据旭辉集团董事长林中介绍:“上海铂悦滨江项目便是由旭辉携手香港置地联合操盘,如果香港置地未来与国内其他开发商合作的话,应该拿不到3%这样低的财务利息。”并透露,未来旭辉不排除通过参与旧改,参与二级市场并购等多渠道方式来获得土地储备。
  事实上,在目前国内相对宽松的融资环境下,多数房企纷纷选择利用银团贷款、发债等方式来优化财务成本。评级机构标准普尔认为“只有那些销售执行良好、产品和经营地区覆盖正确、以及能够获得低成本融资的公司才能从销售的复苏中受益”,旭辉正是这一分析的最好佐证,从资本市场所获得的较低成本的融资,以及销售回笼的资金,能够为其未来的规模增长提供充足的资金支持。
  对此,中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示,去年开始,国内房企融资途径打开,成本也比较低。对房企来说,一方面有动力把成本低的钱拿来,先把更高成本债务还掉; 另一方面目前也有动力加快在一线城市和部分二线城市拿地。

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