房地产告别高增长行业 融资成本屡破下限成常态

日期：2016-07-14 15:46    作者：河南博奥控股集团有限公司

　　近年来，房地产早已告别了“高增长行业”，行业利润率一路走低，从2010年起,A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑。根据亿翰智库提供的最新数据显示，2015年，房产行业毛利率同比下滑了7%，出现了自2012年以来的首次负增长；　而与之前年净利润增长31.7%相比，5%的净利润增速也明显放缓。房地产行业利润率逐步下滑已经成为共识，房企显然已经不能再坐着挣钱了，需要“抱团”、“多元化”寻求更低成本或者更低风险的开发模式。
　　目前，评级良好的龙湖、万科、世茂、保利等上市房企公司发行的公司债票面利率一般在3%-4%之间，目前公司债平均融资利率在4%左右，与同期限银行贷款、中期票据、信托等融资方式相比成本更低。即使是这样的融资成本，依然被重视追逐利润率的房企屡次打破。例如在2015年，旭辉敏锐把握契机，推进境内境外“双平台”融资，拓宽融资渠道，境内资本市场融资成本达到同级别的中国民营房企最低水平，获得五年期“境外 境内”低息银团贷款，由大华银行、星展银行、渣打银行、汇丰银行组成的银团，提供总金额折合约人民币52亿资金，源源不断的用于支持铂悦滨江项目建设，金额为旭辉中长期贷款之最。今年3月17日，旭辉又与12间银行签订总金额为6亿美元的三年期无担保美元/港元双币银团贷款协议，这是旭辉获得的2016年首笔境外银团贷款，系近期内房股获得的金额最大的银团贷。据旭辉集团董事长林中介绍：“上海铂悦滨江项目便是由旭辉携手香港置地联合操盘，如果香港置地未来与国内其他开发商合作的话，应该拿不到3%这样低的财务利息。”并透露，未来旭辉不排除通过参与旧改，参与二级市场并购等多渠道方式来获得土地储备。
　　事实上，在目前国内相对宽松的融资环境下，多数房企纷纷选择利用银团贷款、发债等方式来优化财务成本。评级机构标准普尔认为“只有那些销售执行良好、产品和经营地区覆盖正确、以及能够获得低成本融资的公司才能从销售的复苏中受益”，旭辉正是这一分析的最好佐证，从资本市场所获得的较低成本的融资，以及销售回笼的资金，能够为其未来的规模增长提供充足的资金支持。
　　对此，中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，去年开始，国内房企融资途径打开，成本也比较低。对房企来说，一方面有动力把成本低的钱拿来，先把更高成本债务还掉；　另一方面目前也有动力加快在一线城市和部分二线城市拿地。